1、公积金贷款
1、什么是住房公积金贷款？
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
2、公积金贷款的类别有哪些？
公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、住房装修贷款、商转公贷款等。
3、公积金贷款申请条件及材料：
个人按月连续足额缴存住房公积金规定期限，具有完全民事行为能力的职工，购买自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。
同时具备以下条件：
前期准备：
（1）购房前，携带所在地公积金管理中心出具的公积金缴存证明、公积金贷款证明、公积金开户至今的缴纳明细或累计24个月以上的缴存明细。
（2）携带以上材料前往乌鲁木齐公积金管理中心开户并查询能够贷款最长年限、最大金额。
（3）缴纳首付并与开发商签订合同，缴纳契税。
（4）若需要提取所在地公积金账户余额补充购房首付，需告知开发商并缴纳剩余首付后签订合同并携带购房合同及契税发票后前往所在地公积金管理中心提取公积金并缴纳首付。
中期准备：
（5）配偶有公积金准备：
本人及配偶身份证、结婚证、户口本、本人乌市地区商业银行卡（1类卡，储蓄卡），夫妻双方公积金缴存证明、缴纳明细、公积金贷款证明、购房合同、契税发票、首付款收据及小票原件。
（6）未婚或配偶无公积金准备：
本人身份证、户口本、乌市地区商业银行卡（1类卡，储蓄卡），公积金缴存证明、公积金缴存明细、公积金贷款证明、购房合同、契税发票、首付款收据及小票原件。
办理后期：
（1）前往乌鲁木齐公积金管理中心提供以上材料。
（2）签订担保合同、贷款合同等相关合同。
（3）签订相关合同及文件。
（4）等待审批。
4、特别提示：
（1）拿到公积金流水后，仔细查询是否有某个月是次月缴纳公积金的情况。
（例如，业务摘要一栏中出现补缴、断缴、封存，如果出现以上情况则无法办理异地公积金贷款业务，您可先办理利息较低的商业贷款，商业贷款还款满12个月以后办理商业贷款转公积金贷款，在此期限内不能出现逾期还款记录，建议夫妻双方在此期间不要出现各方面的征信问题，如电话费、信用卡还款、网上小额贷款等。）
（2）部分单位某月系统升级，或财务人员更换，会出现当月公积金次月缴纳的情况。
（3）契税发票及小票需原件，除契税可由他人代办，其他流程均需本人前往。以上流程不适用于所有地区公积金管理中心政策，部分地区政策不同，需咨询当地公积金管理中心。
6、公积金首付比例：
1、首次使用住房公积金贷款购买一手房的，首付比例不得低于购房总价的20%；购买二手房、拍卖房、房改房贷款首付比例不得低于购房总价的30%。
7、提前还款：
办理条件：在乌鲁木齐住房公积金管理中心申请贷款，贷款发放6个月以上，借款人或配偶可以申请提前全部或部分还款。
办理资料：
1.申请人身份证原件；
2.《个人住房公积金贷款提前还款申请书》
3.柜台办理：公积金管理中心
办理时间：
周一至周五（法定节假日除外）
（冬季）上午: 10:30?14:30
下午：15:30?19:30
（夏季）上午: 10:00?14:00
下午：15:30?19:30
办公地址：
所在片区就近的公积金管理中心办理即可
8、公积金贷款的优与劣：
优势：
1、贷款利率低，产生的总利息少。
2、还款方式比较灵活，借款后如提前还款，可以选择部分或全部，不需要预约；部分还款后可以选择缩短还款年限、还款额不变，还款年限不变、还款额减少，延长还款年限、还款额增加等还款方式；还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。
劣势：
1、贷款上限额度比较低。
2、在家庭公积金贷款未结清的情况下，不能使用公积金贷款买二套房。
3、办理流程相对而言比较复杂，放款速度根据不同的政策会有所不同。
2、商业贷款
1、什么是个人住房商业贷款？
个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款是商业贷款中的一种贷款方式。
2、个人住房商业贷款的申请条件有哪些呢？
主要有以下几点：
1、具有合法有效的身份证明。
2、有稳定合法的经济收入、能提供相应的收入和资产证明：收入证明由借款人所在单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件。
3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录，不能出现连三满六。（连三满六：是指个人征信记录中不能连续出现3次或累计出现6次逾期记录。）
4、与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5、支付了规定比例的首付款（一般不低于20%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6、贷款人在 18-65岁，不同年龄所贷款年限有所不同。
7、贷款银行规定的其他条件。
3、办理个人住房商业贷款所需材料：
1、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。
2、 贷款申请人、配偶、共同借款人。
3、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。
4、 贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。
5、 贷款人收入证明。
6、 房屋买卖合同原件一本。
7、 买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。
8、 所购买房屋的产权证复印件。
4、个人住房商业贷款的申请流程：
5、个人住房商业贷款还款方式：
1、等额本息还款法
即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
2、等额本金还款法
即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。
6、个人住房商业贷款的优与劣：
优势：
1、贷款额度高，可贷款年限长，一般为30年。
2、还款方式多样，例如等额本金、双周供等等。
3、放款速度较快，程序相对而言比较简单。
4、收入稳定、信用良好的人，基本上都可以申请到商业贷款，而不需要像公积金贷款那样，在贷款前需连续足额缴纳一定的期限。
劣势：
1、“认房又认贷”，即只要有过贷款记录，名下无房也被视为二套房。
2、商业贷款的还款利率较公积金贷款高。
3、个人住房公积金组合贷款
1、什么是个人住房公积金组合贷款？
个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。
2、个人住房公积金组合贷款流程：
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款（组合贷款）的步骤：
（1）持购房合同去公积金管理中心申请组合贷。
（2）申请成功后，公积金中心出具审批通知单。
（3）持通知单前往建设银行或指定银行办理组合贷业务。
（4）银行组合贷审批及放贷之后，前往组合贷指定银行领取商业银行贷款转存凭证，然后前往公积金管理中心提供此项凭证办理公积金贷款放贷业务（部分公积金管理中心有第三方公司帮助查询并要求办理信用卡了，此信用卡用于车位贷）。
前期办理：
（1）购房前，去公积金中心查询，自己能够贷款多少年，能够贷款多少钱（最长期限以退休年龄延后5年，但需注意，最终贷款金额由乌鲁木齐公积金管理中心核算出的贷款金额为准）。
（2）发现资金不足，询问开发商可否办理组合贷。
（3）先缴纳契税，首付（首付收据及小票复印两份）
（4）一般情况下签订6份购房合同，若组合贷提醒开发商多签订一份，如果是异地公积金并组合贷多签两份。
办理中期：
（1）已婚准备：本人及配偶身份证，结婚证，户口本，本人本地区商业银行卡（一类卡，储蓄卡）。
未婚准备：本人身份证，户口本，本地区银行卡。
（2）准备材料：购房合同、契税发票、首付收据及小票原件，公积金流水明细及公积金贷款证明，公积金基本情况表（若配偶同样缴纳公积金，已婚夫妻双方各准备一份）
（3）前往公积金中心申请组合贷以后，等待审批。
（4）审批通过后，持公积金审批通知单前往建行。
办理后期：
（1）准备材料：征信报告，收入证明，半年工资流水，本地区银行卡，户口本，公积金审批通知单，购房合同，契税发票，首付款收据发票原件及复印件。
（2）已婚准备：夫妻双方征信报告，夫妻双方收入证明，夫妻双方半年工资卡流水，本人本地区银行卡，户口本，公积金审批通知单，购房合同，契税发票首付款收据发票原件及复印件。
（3）签订相关合同及文件。
（4）等待审批（1个月左右）。
3、特别提醒：
（1）户口本上有曾用名，需要在征信中心，单独出具一个曾用名的征信报告。
（2）以上文章均加盖公章。
（3）拿到公积金流水后，仔细查询，是否有某个月是次月缴纳公积金的情况。
4、公积金组合贷款的优与劣：
优势：
贷款利率较为适中并且贷款金额较大。
劣势：
1、办理组合贷款，需同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，需要2至3个月的时间完成。
2、借款人申请组合贷款后，商业贷款的部分会在央行个人征信系统中留档，假设购房者想再次买房，将算作二套房。如果直接使用公积金贷款买房，只要借款人将首套房的贷款还清了，再次申请公积金贷款买房，仍按首套房的标准放贷。
关于契税缴纳地点：
1、米东区地税局（5分钟左右可以搞定）
2、头区地税局（分分钟搞定）
不建议：
1、沙区地税局排队2小时左右。
2、天山区地税局排队1.5小时左右。
3、水区地税局排队1小时左右。
关于公积金政策：
缴纳公积金或突击缴纳公积金的贷款者的贷款额度是有所降低的。新政前，只需要交够6个月住房公积金即可享受全额单职工最高额度70万元，家庭最高100万元贷款额度。新政后，需要缴纳公积金两年以后才能够享受到最高额度。
此外，外地职工需要至少缴纳两年公积金以后才能够办理公积金贷款业务。
特别提醒：
使用公积金贷款要注意的问题：
1、5月15日前签订了购房合同并于6月15日前已签订公积金贷款合同的借款人基本上不受影响。
6月15日前，已经缴纳首付款和契税，并且已经咨询过公积金贷款额度按照公积金贷款额度签订合同的借款人，需要写情况说明存入收入，就可以提高录入界面收入，从而达到政策调整前的贷款额度。
2、日后办理公积金贷款，购房者需要更加重视个人信用及还款日期，避免不必要的逾期和信用不良记录。
3、对于公积金缴纳不足两年的借款人，需要重新考虑付款方式，可以考虑通过组合贷来缓解首付压力，提高贷款比例。
房一奇点评：
对于买房，房一奇觉得如果你要是选择贷款购房，要明确的一点就是你无论在哪工作，要多了解自己所在的城市、周边、或者是心仪地区的发展状况，在经济情况允许、又有适合自己的房源的情况下，可以选择贷款购房。
每种贷款都有自己的特点，买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况、家庭现有经济实力（经济实力包括存款和可变现资产两大部分）作综合评估，需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期；要注意自己的还款能力，这是决定可贷款额度的重要依据。
其次对于贷款买房，如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款。
纵观乌鲁木齐购房群体，很大一部分是年轻人，这也就意味着年轻人的公积金额度是有限的，这时候购房者可以考虑选择公积金组合贷款，只要公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少，因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息。
再者首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。
不过，年轻人不要有买房暴富的心理，在当前的政策下，房子更多的是居住的属性，不要跟风与盲目使用贷款购房。
