2019年北京楼市新政出台深度解读

3月17日，北京市住建委出台楼市调控新政。其中，进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同时，降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

专家表示，北京调控政策趋于严厉，说明对于近期房价管控会继续强化，各地对于房地产市场的调控不会懈怠，政策收紧的大环境逐步形成。“北京此次出台认房又认贷政策符合预期，此前上海在调控楼市的时候也采取了此类做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京二套房首付比例提高到六成，该管控内容较为严厉。

中原地产首席分析师张大伟认为，最近几个月，楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格约束了价格上涨。此次调控新政出台，首当其冲影响的就是二手房市场。该政策提高了改善需求门槛，对目前北京市场二手房交易中非普通住宅影响较大。

广发地产研究团队表示，3月以来，杭州、南京、南昌等重点城市二次调控密集出台，一些房价上涨过快的三四线城市也开始进行调控，包括环北京地区等处于核心城市圈外延的卫星城市。

北京“317”房贷新政，想必你已知道了。人们关心的是它具体如何执行，以及北京房价会不会真的因此而降?微博房地产达人@北京大土豆 在今晚七时许在微博发布相关评论。他的观点是：学区房抗跌，而环京与三档房会非常惨;同时，市场情绪将长期乐观。

这意思是，新政杀伤力是巨大的，但长期看，刚需房该买不起还是买不起。

全文如下：

1，新政的执行时间以网签为准。今天，或者之前的网签，按照老规矩走。明天开始的网签就要执行新政策了。

2，认房认贷，以前北京执行过，简单解释一下，“房”是北京的房，“贷”是全国的贷，而且都是以家庭为单位的。这里有一点不太清晰的是，住房公积金贷款的认定问题，去年930也提出了认公积金贷款，但是因为个人征信上查不到，所以这事儿就糊弄过去了，这次就看银行会不会动真格的查公积金贷款记录了，按照我的理解，还是不会查。

3，政策的杀伤力。这个毫无疑问，是核弹级别的，从明天开始，全市的成交量会迅速降到低谷。成交量的急剧下跌，不光是因为政策带来的观望情绪，更重要的是新政下真的买不起了。非普宅8成首付，几乎相当于要全款了。这个有点狠，全国只有苏州可以媲美了。当下，能买的起北京房子的人，之前没有过商贷记录的真的比例不大了，目前这个市场靠刚毕业的纯刚需来抬是抬不动的，所以各位准备过冬吧。

4，今年接下来的走势。从明天开始，大家可以体会到一二档学区房的抗跌性，以及三档房的惨样。至于环京，比三档房更惨。当北京的房子都乏人问津的时候，环京的房子就更没人买了，买环京房子的同学做好下跌20%-30%的心里准备吧，之前已经赚了不少了，要知足。我估计接下来价格不会马上下跌，肯定要僵持一段时间，现在卖家的心气还是很高，心态的扭转需要一个过程，所以我之前的预测是5-8月量跌价稳，9月之后价格会开始有较为明显的下跌，尤其是环京和非学区房。部分被炒的过热的房子，可能会跌回到去年930的价格。

5，政策作用能有多久。比较乐观一点的估计，明年春天成交量会开始微弱复苏，明年底价格可能出现一些小幅反弹，2019年可能市场会比较好。市场会萎靡18-24个月左右。如果认房认贷政策持续不改的话，下一波行情不会涨幅太大，可以参考12-13年那一波，大概50-60%左右的涨幅，不会像这次翻倍。

6，市场信心。短期肯定要调整一下，但是长期肯定还是非常乐观的，我一点都不担心。目前是靠政策高压，早晚有松绑的一天，所以不必过度悲观。我今年下半年还会继续买，我之前说过了，像我这样的老司机根本不会理会短期市场走势。1个月前买的一档学区房已经涨了15%，我估计跌不回我的买入价，这就行了。我希望你们跟我一样有信心。

7，操作。按照去年930的惯例，签了合同但是没有网签的，因为新政买不了的可以申请三方解约，这事儿虽然法律上有分歧，但实际操作中三方解约的比较多，最好还是协商解决吧。

最后，我在最近好多好多微博问答里都提醒了政策风险，我自己都说烦了，说实话，今天政策出来之后我居然有种解脱的感觉，终于不用再揣测政策了。我劝大家做个有心人，就算市场低迷，也不要不关心楼市，大部分人都是懒人，房价不涨就一副事不关己的架势，所以抓不住底部。还是应该时刻关注市场动态，下一波大涨之前不要踏空。楼市的制度性牛市，还远未到头。大家好自为之。