2019年《不动产登记暂行条例实施细则》解读

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已于3月1日起施行。在《条例》经国务院原则通过后，国土资源部就依据《条例》的主旨和精神，结合各不动产登记试点地区的统一登记实践，启动了《条例》实施细则的起草工作。今年1月1日，国土资源部以第63号令发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)，细则对《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记申请、查询、保密等相关内容进行细化，进一步完善了不动产统一登记制度。为更好地让广大市民了解《细则》，现对该《细则》部分内容作如下解读：

不动产依照申请登记

《细则》第2条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。也就是说除有特别规定外，如果当事人不申请，登记机构不会主动或强制要求当事人登记。不过只有办完不动产登记，不动产物权变动效果才发生，交易在法律上才真正安全。

现有产权证书不变不换继续有效

《细则》第105条明确规定，本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。原已依法颁发的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《他项权证》、《林权证》等证书与证明继续有效。按照“不变不换”的原则，在今后依法办理抵押登记、变更登记、转移登记等登记业务时，重新办理《不动产权证书》或《不动产登记证明》。

处分共有不动产申请登记有特殊规定

《细则》第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。根据我国相关法律的规定，共有财产有按份共有和共同共有两种。按份共有是指共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利和分担义务。共同共有是指共有人对共有财产不分份额地享有权利和承担义务。根据《物权法》的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”细则的这一规定实际上是物权法相关规定的延伸，即按份共有的财产(包括动产和不动产)只要三分之二以的按份共有同意即可进行处分，而共同共有的财产则应经全体共有人同意。但是，按份共有人和共同共有人对共有财产的处分和登记作特别的约定，则应按约定处理。如按份共有人可约定，处分和登记不动产应经所有按份共有人同意等。

不动产登记机构要实地查看不动产相关情况

《细则》第15条、16条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，除了应查验申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书、权属来源材料或者登记原因文件等与申请登记的内容是否一致外，不动产登记机构还应进行实地查看，重点查看下列情况：

(1)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;

(2)在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

(3)因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

五种不动产权利的登记应公告

《细则》第17条规定，除涉及国家秘密的外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行不少于15个工作日的公告，公告期满无异议或者异议不成立的，才能并应当及时记载于不动产登记簿：

(1)政府组织的集体土地所有权登记;

(2)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;

(3)依职权更正登记;

(4)依职权注销登记;

(5)法律、行政法规规定的其他情形。依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。