2019年当下房地产政策发生了什么变化

房地产关乎我国经济发展的全局，是影响大类资产配置的重要变量。房地产景气度的周期性波动又与房地产政策高度相关。因此，近期房价的持续上涨以及房地产调控政策从一线城市向二线城市的扩散，引起了市场的警觉。那么，当下房地产政策发生了哪些变化?未来的趋势又是怎样?

房地产去库存是改革的重要一环

十三五规划中提出推进新型城镇化，即坚持以人的城镇化、以城市群为主体形态、以城市综合承载能力为支撑、以体制机制创新为保障。由此可见，城镇化的本质是：推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，推动更多人口融入城镇。更多的人口来到城市可以加快房地产去库存，房地产去库存的需要又会激励地方政府加快户籍制度的改革，推进新型城镇化建设。权威人士在《开局首季谈大势》中也强调：要通过人的城镇化“去库存”。房地产去库存是我国推进新型城镇化，加快户籍制度改革的重要推手，从某种程度上说，房地产去库存就是改革。

高库存是房地产政策的定海神针

本轮房地产销售脉冲持续了13个月，已基本持平于历轮脉冲强度，与此同时，房价持续上涨，地王频现，一线城市的房地产政策也出现了调整。这是否意味着房地产市场的供求关系发生了实质性的变化呢?房价上涨说明房地产市场的供需关系由供需过剩向供需平衡的方向发展，但房地产市场的供需关系并未发生实质的转变，有关统计显示：我国房地产市场库存平均去化周期还需五年左右。然而，这只是从开发商的库存周期来看，如果从更广泛的角度观察，我国人均住房面积已达31平米又面临人口拐点，因此，房地产去库存并不是二三年的事，而是一个长期任务。

预调微调是房地产政策的新常态

十三五规划中特别指出：在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场。并特别强调：“大中城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要条件，实行差异化的落户政策。强化地方政府推动农业转移人口市民化主体责任。”权威人士在《开局首季问大势》中也重点强调：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”由此可见，扩大有效需求，发展房屋租赁市场，推进新型城镇化是我国房地产调控的根本方针，在这个指导原则下，各地区根据房地产市场的冷热差异进行预调微调是房地产调控的新常态。

综合来看，由于房地产去库存是我国结构性改革的重要一环，且我国房地产库存高企的状况很难在短期扭转，而不同地区房地产市场的差异是房地产政策预调微调的根源且调控的方式也不能违背房地产去库存的基本原则。所以，本次房地产政策的调整与历次不同的是：不具有全局性、不具有趋势性、不具有原则性，并且我国房地产去库存的大方向是并且只能是朝着积极去库存的方向演变。