温州哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

1\一直以来，人们对温州城区耳熟能详的发展方向，多以东拓西优中提升为主。对于“北接”的战略比较模糊，要么是停留在瓯北、三江板块同城化发展，要么就是民间关于永嘉撤县设区的猜测。

直到《温州北站高铁新城（黄田片区）控制性详细规划修编》批前公示的发布和执行，“北接”战略才变得明朗清晰。

▲ 温州北站效果示意图

规划建设中的杭温高铁温州北站，是由甬台温铁路永嘉站改建，并在轨道南侧新建南站房，面积为3万平方米，建成后温州北站正线4条，到发线8条，至杭州东的快车时间仅需65分钟。

▲ 杭温铁路交通示意图

不仅如此，楠溪江站交通枢纽、黄田金水路、三江瓯楠大道等8个枢纽及配套设施项目也相继开工（预计2022年或2023年完工），在温州北部形成以温州北站为主、楠溪江站为辅的“一主一辅”铁路枢纽。

当然，最值得令人期待还是打造以“生态智慧新城、温州北商务中心、旅游综合服务中心和高端国际住宅区”为目标的，一座联动14平方公里的TOD高铁新城。

目前，温州北站到温州主城区约5公里，今后随着高铁温州北站建设的推进，届时到温州市区的交通也将会更多样、更完善，来往市区的时间也将大大缩短。

永嘉发布

这种以大交通导向作为推动温州城市功能综合发展的模式，或将让温州北站成为浙江南北经济走廊贯通发展的信息交互之窗、瓯江北岸TOD现代服务核心。

2\TOD模式对城市的发展会起到怎样的推动作用？

比如原本道路狭隘的日本东京的六本木，现在在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。

在我们温州，有目共睹的是以温州南为城市站位的瓯海高铁新城。

在温州南高铁未建设以前，那里是大片农田、工业区与农民房聚集的城乡接合部，有区无城。

现在，则是以瓯海中心区、温州动车南站的宜商宜业宜居的现代化新城：一幢幢高档住宅区和写字楼不断刷新城市天际线；云天楼洲际广场、大西洋银泰城等配套持续升级……城市的更迭带着前所未有的历史尺度，华丽转身。

不过，高楼大厦的林立、公共配套软环境升级的背后，最终需要以港龙城市商业广场、大象城国际商贸中心等一系列专业化的产业集聚为依托，从而吸引大量本土以及周边县市的人口。

那么，它会发生怎样的连锁反应？

当时均价一万多的泊林公馆，短短的三四年之后，二手房市场已经达到了2万+/?。

而一座大象城，就为瓯海中心区某几个高端楼盘贡献了超过百套房子。如今，该楼盘在二手房市场的均价也达到了2.6w-2.8w/?元。

瓯海新城这些年的商品房房价涨幅有多猛？我们可以根据做个对比??

▲ 数据来源：根据各大中介机构反馈

这样的现象并不是孤例，比如汇集了9条轨道线路的东京新宿，周边的地价在短短5年时间内上涨了37%；杭州钱江新城的万象城悦府在08年首开时均价约2.9w元/?，如今已是动不动千万元/套的天价。

一个接一个的事实告诉我们，新城区的发展潜力可以预见。特别是当下以TOD模式作为城市骨架快速生长的机制，会影响到属地和周边的楼盘房价，且持续时间恒远。

3\那么，温州北高铁新城在未来会不会出现瓯海高铁新城的发展轨迹？

可能性很大！

首先在顶层设计上，温州北高铁新城是全省首批未来社区试点，并以此作为主轴打造TOD标杆社区（面积4平方公里）。

▲ 未来社区示意图

其次，在城市区位能级上，温州北高铁新城并不弱于瓯海高铁新城，也是温州中心城区的重要组成部分。

根据温州市城市总体规划（2003-2020）（2017年修订），修订版总规确定的城市规划区范围包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区辖区和瓯北片。

瓯北片包括永嘉县东瓯街道、江北街道、黄田街道、三江街道辖区。

▲温州市城市总体规划（2003-2020）

第三，两者在交通能级上是对等的??温州南配有温州市域铁路+高铁站；而温州北站在规划中则有城市轨道M1线和市域铁路S3线。

▲主要周边交通枢纽相对区位图

那么，温州北高铁新城与瓯海新城哪个区域的潜力更具想象力？

我们从去年三江板块现象级的楼盘劲销可以看出答案，整个三江板块的首位度和热度都被提升了几个档位。

当时某盘商品房毛坯折后均价已达到了约27520元/?，具备江景资源的房源，毛坯折后均价更是过2.84万元/?。

究其原因，除了规划中的M1线、S3线经过“三江”连接市区的美好预期，在区位上，三江板块距离鹿城核心区更近，属于滨江CBD正向的外溢范畴，与主城区的紧密度和融合度更高。

另一方面，温州北站高铁新城的推出，大力助推了一把三江板块。

三江的起势，吸引更多主城区的关注和人口后，将来也反哺着温州北高铁新城的未来。

在以前，无论是走南闯北，温州人坐动车要去温州南。温州北站建成后，北上的客流将会被牢牢吸引。毕竟杭温一个小时的高铁时间实在太有吸引力了。

据《基于移动手机大数据的在杭温州人分析报告》（2019）显示，温州在杭的商务+旅居人口数量达到30.6万。

这么多高质量的温商改变出行（特别是北上）的方式，必然会带动一系列温州北站、三江板块周边的产业链，制造出新经济的增长极。

事实上，三江板块也正以大都市的格局在发展，区域功能丰富，集住宅、商业、商务、酒店、超高层建筑、公园绿地等，产业生态的定位相对高端，随着高铁新城的日趋成熟，“温州陆家嘴”的外号也就名副其实。

4\重点问题是我们要如何抓住温州北站高铁新城的发展机遇？这就需要对温州北高铁新城作进一步的认识。

根据规划，高铁新城核心区为温州北站周边3.77平方公里，北至温州绕城线、南至104国道、东至楠溪江、西至41省道线。

城市圈规划范围为现有的黄田街道规划建成区，面积8平方公里。

联动圈规划范围为现有的黄田街道和三江街道部分区域，面积为14平方公里。

▲TOD新城区位示意图

通过以上“三个圈”的区域交集，就可以相对清晰地洞察三江板块新的发展机遇或置业逻辑：南向的置业红利似乎已经趋向饱和，未来的红利趋势是围绕北站高铁新城、核心圈附近以及三江板块的北面、温州北枢纽站区域周围。

因此，我们更应该去关注罗黄大桥的规划。它就像瓯越大桥至于三江板块的重要性，在高铁新城核心圈、城市圈和联动圈之间起到桥梁过渡作用，尤其是对三江板块和高铁新城的融合会起到积极的推动作用。一旦通车，北站到三江商务区、滨江商务区就更为方便。

建议多关注该区域内低总价小户型的楼盘：进，可以承接高铁新城外来人口的溢出需求；退，能与三江板块其他楼盘做差异化竞争，满足永嘉一带进城购房的愿望。