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　土地增值税　

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起施行。

一、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、土地增值税的征税范围

凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为均属于土地增值税的征税范围，应按规定缴纳土地增值税。

三、土地增值税的税率

土地增值税税率从低到高划分为4个级次:增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

四、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额，即以纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

五、土地增值税应纳税额的计算

1.增值额未超过扣除项目金额50%的?

土地增值税税额=增值额×30%?

2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的?

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%?

3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的?

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%?

4.增值额超过扣除项目金额200%的?

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

六、土地增值税的纳税申报

土地增值税采取属地征收的方法，由转让的房地产座落地税务机关负责征收。从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目许可后30日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并按月办理纳税申报，于月度终了后十日内申报纳税。其他转让房地产的纳税人，按次纳税，应当在转让房地产合同签订后七日内办理纳税申报，并在主管税务机关核定的期限内缴纳税款，但最长不得超过一个月。

七、土地增值税的税收优惠

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过规定的扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。?

2.因实施城市规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产、收回土地使用权的及因此由纳税人自行转让的原房地产，免征土地增值税。?

3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。?

4.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

5.对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。?

6.企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

7.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

8.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

9.对个人销售首次购买的普通住房暂免征收土地增值税。

10.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。